コロナの影響も落ち着き、日本も大勢の観光客で賑わっています。再び宿泊事業が脚光を浴びているなか、当事務所は、稼働中のホテル・旅館の優良物件の紹介、また営業権譲渡の手続きなどにも対応しております。　　　　　　　　　　　　　　　　　＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊物件をお探しの方、また民泊申請代行（旅館業法、住宅宿泊事業法（民泊新法）、特区民泊）のご相談なら、専門の当事務所（東京中央区）にお任せください。（新）旅館業法が施行され、その活用にも注目です。渋谷区、新宿区、墨田区、葛飾区、中央区、豊島区などの物件につき、（新）旅館業法適用にて、事業者　及び、関係各所（保健所、消防署、建築課等）と打ち合わせし、最適なリノベーションを進めました。【（新）旅館業：①フロント設置基準緩和②最低客室数の廃止③用途変更に伴う建築確認が必要な規模の見直しなど（２００ｍ２）】

当事務所は、リフォーム建築事務所、消防設備業者、旅館業管理業者とも業務提携しており、（新）旅館業法適用にて事業展開を検討されている事業主様にも、より専門的なコンサルティングをワンストップサービスにて、ご提供しております。

【令和元年６月２５日に、改正建築基準法が施行】　　　　　　①延べ床２００Ｍ２未満まで、用途変更不要②３階建て２００Ｍ２未満の木造３階建を旅館業にする際の耐火構造に関する規制緩和。＊当事務所は、１室から、またビル１棟すべてまで、ホテル・旅館業開設のご相談に応じます。（対応業務も用途変更から、消防設備、リフォーム、駆けつけ対応の管理業務まで）

＊また東京２３区の各上乗せ条例【（新）旅館業法】が、それぞれ異なるため、各保健所の重点項目（着眼点）、また施設・設備に対する指導内容なども、区によって、かなり違います。そのため、同じ木造２階建ての物件、あるいは共同住宅（マンション）の一棟、あるいは、一部で旅館業の取得なども、物件の所在地により、条例への対処方法が異なるため、まずは、ご相談ください。・・・相談料は、無料です。

新しい民泊制度（住宅宿泊事業法）が制定され、平成30年６月１５日から【民泊新法】が開始されました。【民泊新法】のメリット・デメリットについては、　当事務所作成の一目でわかる民泊３法のポイント比較表：（－当ページ上部参照－）令和5年８／２５日最新版を、見て頂くと、分かり易いかと思いますが、皆様から、ご質問の多い住宅宿泊事業法（民泊新法）施行規則に関する具体的な内容について、改めて解説したいと思います。

１．民泊新法の施行により、今後の民泊事業（旅館業、住宅宿泊事業）はどうなるのでしょう。

＊違法民泊はどうなる

Ａｉｒｂｎｂなど大手の旅行仲介サイト運営業者は、次々と昨年６月からの民泊新法の施行に合わせて、住宅宿泊仲介業登録を進めてきましたが、その登録する際の前提条件として、仲介サイトに掲載可能物件は、合法民泊物件つまり国土交通省の届出ナンバーがある合法民泊物件に限定されたため、届け出ナンバーの無い違法民泊物件を、昨年の６月１５日にて、サイト上から削除したのです。（もちろん、旅館業許可済の物件、また特区民泊認定済の物件の掲載については、なんら問題はありません）　実際に、Ａｉｒｂｎｂは、違法民泊の掲載削除の方針を打ち出し、違法民泊（届出ナンバーの無い物件）を削除しましたし、他の大手仲介サイトも、同様の方針で削除しています。

２．民泊新法では、施設の民泊営業日数は１８０日以下に限定されるので、残りの日数は貸し会議室、イベントなどの展示場に貸し出して、民泊施設を有効利用できるのでしょうか。

＊この考え方はどうでしょう。もともと住宅宿泊事業法（民泊新法）では、住宅そのものを宿泊施設に活用できる制度です。その施設を住宅以外の事業に使用した時点で、その施設は住宅の範疇から逸脱してしまいます。一方、民泊営業日以外をマンスリーマンションなどの賃貸借契約にて、利用するのであれば、同じ住宅としての活用であるため、問題はありません。今後の民泊事業としては、住宅用賃貸と民泊の効率的な活用が有効と考えられます。なお、ウィークリーマンションについては、種々の問題が、ありますのでご注意ください。

３．民泊新法では消防法関連はどうなのでしょう、住宅として有効活用するのだから、今ある消防設備（消火器の設置程度）でいいのでしょうか。

＊原則、簡易宿所、特区民泊同様の消防設備が必要となります。ただし、家主居住型の物件で、宿泊室の床面積が５０Ｍ２以下の物件については、消防法設備の規制は住宅と同様の扱いで、緩和されています。（家主居住型と、家主不在型では扱いが、かなり異なるため、くわしくは、一目でわかる民泊３法のポイント比較表（－当ページ上部参照－）を、ご覧ください）

４．住居用マンションを、旅館・ホテル事業用に転用する際の注意点

中古マンション（民泊）の設備は、そのまま旅館・ホテル事業用に、転用できますか、・・・民泊（住宅宿泊事業用の設備）と、よく間違われるのですが、転用できません、要注意です。①キッチンの構造　②ガス器具の構造　③浴室の構造　④部屋の鍵の現物支給の問題

＊民泊事業への参入を検討されている事業主様（旅館業・住宅宿泊事業）是非当事務所にご相談ください。当行政事務所としては、各事業主様に、関連する法関係、また各業界・各地方自治体の最新の動きに対応したサポートをいたします。

1.　新たに当事務所として墨田区の民泊申請をてがけています。　　　　　　墨田区は両国国技館など、外国人観光客に人気のスポット多く抱え、また、あの浅草地区にも近いのです。（新）旅館業法にて、墨田区役所と事前協議を進め、特色ある民泊事業のサポートをいたしました。

２．ビルの一部をホテル・旅館にリノベーションしたい。

（新）旅館業法では、１部屋から３６５日事業が出来るようになりました。ただ、その条件とは・・・（民泊で、人気の新宿区、渋谷区、墨田区、中央区、豊島区、千代田区では）

①新宿区での（新）旅館業（ホテル・旅館：３６５日稼働出来る）のポイントは、ホテル部分の設備面での独立性（ホテル以外の部分と完全に区分されてるか、エレベーター、階段などの導線設定など、物理的な区分が必要です）・・・つまり専用通路として成立しているか②ホテル従業員の常備までは必要ないのですが、詳細な「駆け付けルール」などがあります。

②渋谷区での（新）旅館業（ホテル・旅館：３６５日稼働出来る）のポイントは、①ホテル部分のセキュリティの確保　②施設によっては２４時間監視カメラの設置などですが、その設置場所も重要なポイントとなります。また、ラブホテル規制条例も関係してきます。

③墨田区では、現在、住宅宿泊事業法における区独自の上乗せ条例は、有りませんが、対象建物が、複合施設（飲食店、住居、事務所などが混在）の場合は、特に、消防法上での対応に注意です。また、ホテル・旅館業法では、「経路区分」「駆けつけルール」設定方法などに、注意が必要です。

特に駆けつけルールについては、車による駆け付けは、墨田区では認められていません。

④豊島区（池袋）では、管理者の常駐ルールは、ありませんが、カギの受け渡しは対面が前提であり、管理事務所は、豊島区内に設定する必要があります。

⑤台東区（上野、浅草）そして、荒川区（日暮里）なども、人気の民泊地域ですが、旅館業の許可では、管理者の常駐が必要となります。ただし、台東区の常駐フロント設定については、２４時間の監視カメラ設定により、フロントの設置については、柔軟な対応設定が出来ます。

⑥葛飾区では、フロントについては、遠隔操作で、設定できますが、近隣の住民説明会が必要です。

３．それでは、（新）旅館業法のホテル・旅館方式なのか、それとも簡易宿所を取るべきかの判断は・・・・ビル１棟所有なら、既存設備にはよりますが、ホテル・旅館方式が良いでしょう。また、比較的小規模な１戸建て住宅でも、以前は簡易宿所でしたが、リフォーム費用の観点から、ホテル・旅館方式も選択肢に入れましょう。例えば、1グループのみを宿泊前提とする場合などです。ただし、大規模な１戸建て住宅物件では、考え方が異なります。東京都建築安全条例の適用条件（窓先空地）などがクリアーできれば、こちらは、簡易宿所方式を、まずは考えてみましょう。また、木造3階建て住宅も、建築基準法改正により、旅館業に出来る可能性が大きくなりました。竪穴区画を設置すれば、旅館にリフォームできます。

４．都市計画法、建築基準法上、消防法どうしても旅館業の許可の取得が困難な場合は・・・・残った手段は、住宅宿泊事業だけでしょうか。

５．建築基準法上の規制緩和について

令和元年６月２５日に、改正建築基準法が施行されました。ポイントは①木造３階建てで、かつ２００Ｍ２未満の木造建築物の耐火構造に関する緩和措置　②延べ床２００ｍ２まで、用途変更が不要となりました。ただし、その際に、さらに重要なポイントがあります。是非、全体の容積率と構造に注意してください。また、用途変更の手続きが緩和されたとしても、関連法令の順守については、一切、緩和されませんので、ご注意ください。また、事務所ビルのホテルへの用途変更については、避難経路など、２方向避難階段の設置義務等なども重要な注意点です。

　＊一度、ご相談ください・・・相談料は無料です。

民泊の営業に必要となる旅館業法上の簡易宿所営業（令第１条第３項）及び国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（通称：特区民泊）（特区法第１３条）の許可申請を代行いたします。

特区民泊は東京都の場合、大田区が該当します。

次に申請書類等詳細です。

１．ホテル・旅館業
　（１）基準
　・客室の延床面積　３３㎡以上
　（１０人未満：１人当たり３．３㎡以上）
　・階層式寝台は上下段の間隔１ｍ以上
　・宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴設備を有すること
　・適当な数の便所、洗面所を有すること。
　（数については区規制で規定）
　・玄関帳場は、原則不要（自治体によっては、条例による設置規定あり）

　（２）申請書類
　①営業許可申請書
　・営業者氏名
　・施設の名称（仮称で可）及び所在地
　・営業の種別　－　この場合「簡易宿所営業」
　・申請者が欠格事項に該当しない旨の申告書
　・管理者の氏名
　・施設の構造設備の概要ー別紙に記載
　ア）建物の使用部分（建物の階数、使用する階数）
　イ）帳場（設置階数及び面積）
　ウ）客室（客室数、総定員、客室別の床面積及び有効面積）
床面積とは⇒寝室、浴室、便所、洗面所その他の宿泊者が通常立ち入る部分の内法の床面積を合計した面積（除く押入・床の間）
有効面積とは⇒寝室その他の宿泊者の睡眠、休憩等の用に供する部分の内法の床面積を合計した面積
　エ）便所数
　オ）浴室数及び設備（浴室面積、浴槽数、系統数等）
　カ）洗面所数

　②添付書類
　ア）営業施設を中心とする半径３００m以内の見取図　－　１００ｍ以内に教育・福祉施設がある場合、了解が必要
　イ）建物配置図、正面図及び側面図　縮尺規定はなし
　ウ）営業施設の各階平面図
　エ）電気設備図
　オ）客室にガス設備を設ける場合にあっては、その配管図
　カ）換気設備図又は空気調和設備図
　キ）給排水設備図
　ク）法人の場合は、定款又は寄付行為の写し及び登記事項証明書

＊他に消防法上の設備等の規制があります。

２．特区民泊ー東京都大田区
（１）認定申請前の近隣住民への周知
認定申請前に事前に近隣住民に対し、事業計画を周知すること。
その際、周知した近隣住民から説明等を求められた場合は、適応に対応し、住民の理解を得るように努めるとともに、そのことを報告書に記載し、申請書に添付する。
（近隣住民の範囲）
①使用する施設のある建物（マンションとか）の他の所有者
②境界線が接する敷地にある建物の使用者等ー公園、道路をはさみ１０ｍ以上ある場合不要
（近隣住民への周知内容、方法）
①申請者の氏名　②施設の名称、所在地　③苦情等窓口の連絡先　
④廃棄物の処理方法　⑤緊急時の対応方法
周知方法は書面により、ポスティング等の方法を取る。

（２）申請書類
①営業許可申請書
　・営業者氏名
　・事業の内容ー施設を使用する期間を条例で定めた３日（従来は７日）以上とすることを明記
　・施設の名称（仮称で可）及び所在地
　・施設の構造設備の概要ー別紙に記載
　　滞在者の睡眠、休憩等の用に供する部分の床面積を合計した値について３㎡当たり１名を超えないこと及び使用する寝具は、最大滞在者数を超えないこと。
　・施設内の清潔保持の方法
②提供する外国人旅客の滞在に必要な役務の内容及び当該役務を提供するための体制
ア）施設を事業に使用するための権利を有すること。
イ）近隣住民からの苦情等の窓口の担当者名、所在地、電話番号等を記載させること。
ウ）廃棄物の処理方法
エ）火災等の緊急事態が発生した場合の対応方法（外国語の案内の備付け、外国語に対応できる者の滞在等）
オ）施設の使用開始時及び使用終了時における滞在者の本人確認を行う方法
カ）契約期間中、滞在者本人が適切に施設を使用しているかどうか状況の確認を行う方法
キ）施設の滞在者に対し、使用開始時に施設使用の際の以下の注意事項を外国語を用い説明できる体制
・施設に備え付けられた設備の使用方法
・廃棄物の処理方法
・騒音等により周囲に迷惑をかけないこと
・火災等の緊急事態が発生した場合の通報先及び初期対応の方法（防火、防災設備等の使用方法を含む）
ク）施設のホームページアドレス

③添付書類
　ア）住民票（個人の場合）
　イ）賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款（外国語表記とその日本語訳）
　・７日以内の解約をできない旨
　・施設滞在者は、日本語又は対応外国語に対応できる者であること
　・旅券又は運転免許証等の身分証明書の呈示の義務付け
　・注意事項の遵守（設備の使用法、廃棄物の処理法、騒音の禁止、緊急事態発生の場合の通報先及び初期対応の方法）
　・対応できる外国語の種類
　・各施設で提供する役務（トレーニング室等）
　以上の条項が含まれていること
　ウ）施設の構造設備を明らかにする図面
　換気設備、採光、暖冷房、台所、浴室、便所及び洗面設備の記載のある平面図等
　エ）滞在者名簿の様式
　滞在期間、氏名、住所、連絡先、職業、国籍、旅券番号
　オ）施設を事業に使用するための権利を有することの証明書類
　カ）近隣住民への周知書面
　キ）消防法令に定める手続きを行ったことが確認できる書類

＊他に消防法上の設備等の規制があります。

＊年間営業日数１８０日間以内のルールのもとに民泊新法（住宅宿泊事業法）はすでに成立、その施行時期ですが、平成３０年6月に延期されています。

民泊事業参入を検討中の方のために当事務所独自に
一目でわかる民泊３法ポイント比較一覧表を作成
（－当ページ上部参照－）

　　　　（旅館業・民泊新法、特区民泊）

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